Inscripción del ejercicio unilateral de una opción compra


Recientemente la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública resolvió una interesante cuestión sobre si es posible inscribir en el Registro de la Propiedad el ejercicio unilateral de una opción de compra. Concretamente, se trata de la resolución de 15 de abril de 2021.

En principio, en nuestro sistema Registral no existe una relación de contratos tasados que puedan acceder al Registro de la Propiedad, sino que es un sistema de numerus apertus, es decir, que prácticamente cualquier tipo de contrato puede ser inscrito en el Registro.

Sin embargo, la lógica nos dice que los contratos son bilaterales y, por tanto, para poder tener acceso al Registro parecería que ambas partes han de intervenir para que se pueda inscribir un contrato entre dos partes.

Sin embargo, en la opción de compra nada impide que la ejecución de dicha opción de compra puede inscribirse con la intervención exclusiva de una de las partes, en este caso, la optante, por mucho que la parte que concedió dicha opción finalmente no quiera suscribir la correspondiente escritura pública para la ejecución de dicha opción.

Lo que todo el mundo sabe, es que un derecho de opción de compra es un derecho inscribible en el Registro de la Propiedad que otorga a su titular el derecho a adquirir un bien en un tiempo y condiciones determinados.

El ejercicio de un derecho de opción de compra inscrito motivará la inscripción de la propiedad de la finca a nombre del titular de dicho derecho y la cancelación de los derechos incompatibles inscritos y constituidos con posterioridad.

Para que pueda inscribirse el ejercicio de la opción de compra debe otorgarse, en escritura pública. Habitualmente suele otorgarse por ambas partes, transmitente y adquirente. Pero nada impide a estar partes (concedente y optante) a pactar un ejercicio de la opción de compraventa unilateral. Es decir, pactar en el momento de la concesión del derecho de opción, que su ejercicio pueda llevarse a cabo de forma unilateral por parte del adquirente.

Pero, no obstante, para que este ejercicio unilateral de una opción de compra pueda inscribirse en el Registro de la Propiedad, debe acreditarse que dicho ejercicio se realiza expresamente en los términos que se pactó.

En la resolución antes mencionada, se permite ejercitar la opción de compra siempre que se realicen necesariamente las notificaciones pactadas por las partes.